铂悦府的反杀

意料之中的意外事件：中海铂悦府也开始做精装升级了。

尽管中海在汕项目进行精装升级的趋势越来越明显，但在2025年这个地产周期尾声的节点，在利好预期尽出的南滨，一个销售去化近9成、已处于清盘阶段的项目，选择毛坯改精装的策略逆市涨价，一切都显得相当反常规。

南滨新城的投机燥热已然褪去，市场已经有很长一段时间没有新产品，铂悦府这次产品焕新不啻为一着险棋。尤其在时下的地产行情，买卖双方都需要极强的确定性进行决策。

支撑铂悦府在清盘阶段进行精装升级的确定性，或者说底气在哪？

我的理解是“质价比”。

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什么是质价比？

传统的性价比把焦点放在以最低价格实现及格线需求，听起来更像是预算不足的折衷妥协。而质价比，脱胎于新中产阶层的消费风向变化，“质“成为消费决策的首要考量因素，撇去华而不实的溢价泡沫，回归产品本身对于消费者真正实用价值。

铂悦府的精装产品，如何体现“质“？

这次推出的精装户型分别为7栋的106平和128平，7栋为园心楼王，占据最佳园林景观位置。这两个户型设计经过市场反复检验，空间利用已发挥到极致。

铂悦府精装升级的母版，即是年初悦江府北区的129平。

这次精装升级仍然延续极简的设计语言，全屋通铺马可波罗90*180大面积柔光砖，无主灯设计搭配一门到顶的柜体，阳台封窗依然还是大手笔的双层中空铝合金落地窗，实用和美观并存。

中海的精装特点在于实用性极强，无论是玄关柜、橱柜还是衣柜，甚至是卫生间的镜柜，全部采用多功能分层设计，搭配洞洞板、抽拉篮等辅助配置，全屋收纳空间非常充足，分类井然有序，贴合新中产们的生活习惯。

其次是更为“实用“的家电配置。

全屋智能+全屋海尔空调预装已是中海精装标配，厨房三件套（炉灶+抽油烟机+洗碗机）选用的皆是方太、老板这类品牌产品，还有净水器、厨房凉霸、浴霸、智能马桶、电动晾衣杆、甚至连鞋柜净化器都安排上。

在看了那么多精装项目之后，我认为目前只有中海的精装是真正意义上的拎包入住。

除此之外，此次升级内容增加了铝合金大门。可以看出，中海每一次新推的精装产品，都在根据市场反馈进行迭代进化。

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质价比的第二个考量因素是“价“。

目前南滨新城剩余货量不多，铂悦府的网签均价稳定在8500-9800元/平（毛坯）。

此次发售的精装产品，价格已经探底，10500元/平起售。

我们以106平为例，假设毛坯最低售价在8500元/平，则总价为90.1万，首付14.1万，月供3204元（30年期等额本息，利率3.0%）。

按当前汕头装修行情，要达到中海的软硬装标准（含家电），市场报价在2500-3000元/平。这意味，除了14.1万的首付款，购房者还需要支付额外27-31万不等的装修费用，即便是选择装修贷，也只会让前五年的月还款压力陡增。

反之，如果以精装发售，同样以106平为例，假设精装最低售价在10500元/平，则总价为111.3万，首付17.3万，月供3963元（30年期等额本息，利率3.0%）。

微观上看，首付仅需多3万，月供增加700元即可得眼见为实的精装现房。在如今寻求确定性的买方市场，这样的价格尺度无疑具有极大吸引力。

从宏观上看，一旦铂悦府的单价超过10000元/平，且以精装的身份面市，便重新掌握了南滨新房市场的定价权，甚至有了与东海岸尤其是新溪片区叫板的底气。

其一，南滨新房市场没有此类产品，即便是新鲜的二手带装修房源，除非业主割肉甩卖，否则也很难给出这个底价；其二，铂悦府交付已满两年，已经是一个成熟的社区，虽是尾盘，但其居住品质已经经过时间检验——社区园林早已实景呈现，生活配套完全投入运营，住户入住两年来的真实反馈也佐证了居住体验的可靠性。

其三，南滨和东海岸新溪的客群存在重叠，只是碍于南滨近几年来热度不及而失去焦点，可一旦铂悦府多了一层精装属性叠加，同样的价格，不同的交标，精打细选的新中产们未必不会心动。同时，铂悦府的单价杀回1万+，则意味着它在未来还有价格调整空间，而东海岸一众项目已经在一轮又一轮的价格战厮杀中精疲力竭，退无可退，局势更加被动。

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铂悦府在尾盘阶段选择精装升级的策略，我认为其意义绝不只是一种反常规博眼球的营销手段。

尾盘降价出清几乎已成为行业惯性，开发商确实可以更快回笼资金，但对老业主却是无形的伤害。铂悦府这波反向操作，尾盘阶段仍进行精装升级，反向涨价。其实是在告诉整个市场：尾盘≠价值衰退，无形中给已购房的客户一种“项目越卖越值”的资产安全感，以及“尾盘仍在升级”的圈层认同感。虽然牺牲了短期利润，但收获的却是长期品牌信用，而品牌信用，恰是开发商能在当下穿越周期的命门。

其次，中海在汕项目已经有过几轮毛坯改精装的成功实践，从实践中得来的市场反馈，让“质价比“这一特征愈发明显，可以明显看到，每一次新的精装产品面市，都有进化痕迹，也因此带来更好的市场反馈。质价比不仅给了购房者确定性，也给了中海更大的确定性进行产品二次升级，原本买卖双方的价格博弈，转向共同追求确定性。

这是一种螺旋上升的良性循环，也是一个健康的行业原本该有的样子，撇去溢价泡沫，让更好的产品，赢得更多市场。

铂悦府尾盘反杀，已经迈出了第一步，我们希望未来市场能出现更多这样项目。