第2问：小区“专有部分”与“共有部分”如何准确界定？

在小区治理体系中，明晰“专有部分”与“共有部分”的界限，是划定业主权利义务边界、保障小区和谐有序的关键所在。

《民法典》及相关司法解释虽已构建起权威的法律框架，但建筑结构的多样性、商业营销的复杂性，常使两者的划分在实践中面临诸多争议。只有结合法律规定、典型案例与实务经验，才能准确把握两类区域的界定标准。

一、法律依据：构建权威界定体系

《民法典》及司法解释从多维度为区域界定提供了法律支撑：

（一）《民法典》的核心规范；

第273条与第274条构成界定基础。前者明确业主对专有部分的完整所有权，以及对共有部分的共有权与管理权；后者以列举方式，将建筑区划内的道路、绿地、公用设施等（法定例外情形除外）划定为业主共有。同时，第273条强调权利义务的统一性，杜绝“只享权不担责”的现象。例如，即使业主不使用小区健身设施，仍需承担相应的维护费用。

（二）司法解释的细化标准。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第2-3条进一步明确判定要件。其中，专有部分需同时满足构造独立、功能排他、产权登记三大条件；共有部分则采用“列举+兜底”模式，不仅涵盖承重墙、电梯井等常见区域，还包括避难层、设备间等特殊空间，为司法实践提供了具体操作指引。

二、实务解析：破解复杂场景下的界定难题

现实中，两类区域的认定需综合考量法律规定、建筑规划与使用属性：

（一）界限清晰的典型范畴；

1.专有部分。

以业主房屋内部空间为核心，包括卧室、厨房等居住单元及其附属设施。业主享有完全处分权，但需在不损害建筑安全和他人权益的前提下进行装修、出租等活动。例如，业主可自主设计室内装修，但不得擅自拆除承重墙。

2.共有部分。

涵盖公共空间与设施设备，如电梯、楼道、绿化带、消防系统等。这些区域服务于全体业主的共同利益，具有不可分割性和公用属性。例如，小区电梯禁止私自占用，绿化带不得擅自圈占。

（二）争议频发的模糊地带。

1.“赠送区域”的权属争议。

开发商常以“赠送露台”“私享花园”作为营销噱头，但未在规划文件中明确、未完成产权登记的区域，依法仍属全体业主共有。某高端小区曾因业主占用顶层露台引发诉讼，法院最终判定该露台为共有部分，责令恢复原状。

2.公共区域的侵占纠纷。

楼道、消防通道等公共空间被违规占用的现象屡见不鲜。某小区业主在楼道加装鞋柜，不仅妨碍通行，还存在消防安全隐患，最终在法律压力下拆除违建。

三、典型案例：司法实践的权益守护示范

某小区李先生封闭公共楼道的案例，为共有权益保护提供了重要参考：

李先生为扩大居住空间，在顶楼公共楼道加装防盗门，改造成私人储物间和晾晒区，严重影响同层住户通行，尤其给行动不便的老人带来极大困扰。经协商无果后，其他业主提起诉讼。法院审理认定，公共楼道属于法定共有部分，李先生未经业主共同决定擅自占用，违反《民法典》相关规定，最终判决其限期拆除违建、恢复原状，并赔偿墙面损坏费用。该判决有力维护了全体业主的合法权益，也为类似纠纷提供了司法指引。

准确界定“专有部分”与“共有部分”，是维护小区治理秩序的重要基石。无论是业主、开发商还是物业服务人包括物业服务企业和其他管理人（以下简称物业服务人），只有深刻理解两类区域的法律边界，才能有效避免纠纷，共同营造和谐有序的小区环境。