新规落地！广州户型进化，狂开倒车？

广州户型进化，狂踩刹车！

近段时间，广州高赠送政策正式收紧，虽无正式文件公布，但已内部下发执行，成为楼市分水岭。

它对市场的冲击，有多大呢？

简单说几点：

1.花池、飘窗、阳台率等赠送空间审批收紧

2.未来产品赠送率，或将倒回100%左右

后续上线的新地块，很难再通过赠送空间，来拉暴得房率，超新规的产品力将再难超越。

当然，此前明确出让条件的项目，不在限制范畴内。

诸如，招商林屿境、黄埔未来城、面粉厂项目等使用率超130%+超新规产品，即将成为绝唱。

不难预见，广州“高使用率”时代，将彻底终结！

绝版超新规，竞争力独一档

预想中的收紧：严控超新规+阳台率；

现实中的收紧：全面KO偷面积行为，严控阳台率、飘窗、花池、天井、装饰柱等审批的尺度。

新规收紧力度，可谓出乎意料。

这一脚急刹下去，后续的一手新盘，大概率难再复刻25+%阳台率、空中花园、0飘窗等户型卖点。

现在，大家讨论最多的问题，无非有二：

一是，哪些户型卖点会绝版？

二是，得房率会倒退到多少？

结合内部爆料，我们以新规落地的《建设工程规划许可证》为界，分析一下市场影响。

1.飘窗打回2.0版

原先飘窗、花池、天井、装饰柱等各种偷面积行为，都成了此次版本补丁的重点打击对象。

政策一刀切，后续新盘将锐减10%左右的得房率。

尤其0飘窗设计：

今年3月，保利怡璟湾首创0飘窗设计，将使用率拉到120%。

这一设计，能将以往用不上的飘窗位置纳入使用面积，房间、客厅、餐厅空间都会更宽敞。

至此，0飘窗设计，开始了盘传盘。

但从诞生-流行-消亡，飘窗4.0仅存活了2个多月，飘窗设计打回2.0时代，砸飘窗、偷装饰柱都被新规KO。

若想顶风作案？

不符合条件的飘窗设计，将纳入全计容。

以后，广州飘窗报批将受到严格限制，曾经超规户型，也会成为很长一段时间的孤品！

2.阳台率打回20%

这一点，严重打击超新规供应。

去年8月，广州提出部分高品质住宅，阳台率提升到25%、乃至30%，超新规项目由此而生。

而新规，有两个重点：

1）严控阳台率，将退回20%

2）KO阳台+花池组合

别说超新规项目，连新规项目都难逃一劫。

市面上绝大部分项目，多将阳台+花池纳入室内，做成阳改房，以此来扩大实用面积。

对比新政前后变化：

一套88㎡户型，先降低了5-10%阳台率，又损失4.6㎡花池赠送，使用率变相缩水约10-15%。

实际上，广州高赠送政策收紧，已经蓄谋已久。

早在年初，广州就从土拍端严控超新规，去年10地阳台率超25%，而今年0地达到25%。

再加上规范收紧，横扫广州的超新规，将彻底绝迹。

尤其是阳台率达30%的黄埔未来城、保利临江大道项目，将被动成为特殊时期的绝版孤品。

3.四代空中院断供？

对比当下的四代空中院：

· 黄埔未来城，30%阳台占比+10%公共平台

· 南沙招商林屿境，25%阳台占比+40%公共平台

借着拍地政策，黄埔未来城、招商林屿境使用率直飙130%、甚至140%以上，稀缺性独一档。

而新规限制下，加上10%的公共平台，也难再超越110%使用率。

所以，大家看到了什么？

绝版超新规x四代空中院，此类产品，注定将成为广州户型进化史上无法逾越的巅峰！

绝版超新规，竞争力独一档

再划个重点：

广州新规执行，没有缓和期。

以6.9为界，没取得建筑工程规划许可证的，必须按照上述新规报建，全面禁止偷面积行为！

这样一来，超新规项目的基本面，被彻底夯实。

尤其是在主城区，一直严控超新规地块供应，真正的超新规项目数量极少，不超过5个。

而热度最爆的，非黄埔未来城莫属。

30%阳台率+主城四代空中院+200方产城融合项目，黄埔未来城的稀缺性，当属广州第一档。

够不够炸裂？

所以，随着项目示范区亮相、新品板房开放，市场兴奋情绪情绪被彻底调动，线下来访如潮。

结合内部数据，我们来做个项目测评：

1.板楼率75%，全盘锚定高改配置

大家都知道，板楼的舒适度远大于塔楼。

受香港模式影响，加上广州高地价、高容积供地，为平衡成本，塔楼形态成为市场主流。

越是核心地段，板楼则越罕见。

因而，经过上百次的楼栋布局修改，黄埔未来城最终决定为广州主城带来稀缺板式设计。

整个项目，板楼率达75%。

两梯两户纯板楼就占了9栋，另外3栋塔楼也做到了两梯四户+户户单边，成为黄埔唯一板楼率超40%的项目！

还缺乏概念？来看两组数据：

对比同体量大盘，清一色以超高层塔楼为主，板楼率为0。

对比主城新盘，近百个新盘中，纯T2板楼不足8个，而且总价基本都要千万起步，改善基本无缘。

反观黄埔未来城，以板楼+低密强势突围：

行列式排布，每栋朝阳生长，让阳光、清风与自然山景在社区肆意流淌；

户户皆边户，2.81容积率+75%板楼率，保证每户都没有风光死角，视野景观极致拉伸。

这些，都是其他项目无法比拟的优势。

项目效果图，仅供参考

2.广州主城唯一四代空中院

项目诞生之初，就被政府赋予了超越新规产品突破的期待，因此在灰度空间上政策给了极大包容。

单拎出一个空中花园，也能吊打一片。

基于土地异禀之上，中交城投所思考的，其实是如何让空中花园被真正使用、融入业主生活。

背后关键在于，将人从「鸟笼式住房」解放出来！

为此，项目每一层空中花园，都做了错位挑高。

一上一下之间，庭院净高可达6-6.3米，进一步解放阳台功能，从而创演更多「情绪场域」。

没有什么比实景，更能打动人心。

没有钢筋水泥的压迫感，只觉得与自然无限亲密，为业主输出一个「花园式生活」的最佳样板。

来看130㎡的空中花园：

只一眼，你就很容易被这个场景牵动情绪，并在脑海里演绎构建出无数个松弛的生活场景。

或许，可以藏得下一个茶室、一面月季墙；

或许，你可以装点自己的一间「自然美术馆」；

或许，这里能将国人梦想中的菜园梦想搬进来，还可以为孩子打造一个田园秘密基地……

很美好，不是吗？

这或许，就是空中花园之于人的至高追求。

很多时候，人们喜欢的不是产品本身，而是产品所寄托的生活理想，托起无处不在的停留欲与松弛感。

3.主城唯二、黄埔唯一30%阳台率

30%阳台率，代表什么？

之于广州，当下刚问世的优秀产品，将成为特殊时期的绝版孤品！

之于全国，它代表了中国住宅阳台率的上限，注定将成为户型进化史上难以逾越的巅峰！

不过，超新规能带来绝版数值，却不一定能带来「跃阶生活」。

以约125㎡户型为例：

若论使用率，它甩开新规20+%，远甩旧规30+%，直接突破广州空间使用率的极限。

实际居住感，碾压同板块的140+㎡旧规户型。

若论阳台率，它甩开新规10+%，远甩旧规15+%，人无我有，未来流通性更有保障。

单阳台长度，便达到惊人的约7米。

不同于其余项目通过花池、飘窗、设备平台拼凑的空间，媲美同板块140㎡的阳台长度。

同时，它还融入「自由主义空间」理念，为居者带来花园式生活。

这样一来，不仅采光通风更加舒适，居住体感更上一层，也让生活场景更加灵活多变。

比如，重新切分区域：

阳台可分出晾晒、观景、种植3大功能，舒适与实用兼得，从而创造「教科书级」的超新规范本。

每一寸空间的物尽其用，无疑是对业主生活品质、舒适的重要保障。

其实，说了这么多。

黄埔未来城，无非是在做一件事：

这个项目，几乎集齐了一个楼盘能够顶破产品力天花板的所有要素。

不管所拥有的城市资源，还是土地异禀之上赋予的产品能级，都达到了行业内前所未有，某种定义产品的最高水准。

绝版超新规，竞争力独一档

项目与新规的最大区别，在于景观空间的上限：

从20%，扩大到40%

在户型内核之上，开发商以三重产品心法，从物理到精神范畴对人居理解进行一次彻底的解构与重塑。

基于绝版参数之上，项目又如何打造？

透过上周开放的约169㎡创意板房，我们更能读懂黄埔未来城看出断层领先的产品力。

第一重，景观主义

得益于30%阳台率+10%平台率的独特基底，项目不似一般大平层的压抑，居住体验是颠覆以往的。

背后的精髓，在于——

南北双庭院体系

项目将公共空间与电梯厅打通，营造出每户独属的“前庭后院”。

约34㎡的空中花园，也为项目创造花园生活埋下了伏笔，真正实现层层有庭院、户户有花园。

结合极高的窗墙比，还能将花园景观拥抱室内。

于此，视野被彻底解放，无需刻意抬头，便可直面蔚蓝天空，人与自然的边界瞬间消融。

在这里，不只有花与月，更有烟火人间最本真的生活底色：

闲时慢煮岁月，一半种花，一半喝茶；

动时挥洒汗水，变身家庭健身区，为家人健康充电；

夜间空中影院，白墙投影经典老片，星光下共鸣笑声与泪光。

可以说，一个空中花园，成为了一个天然的情绪场，承载了无数种理想主义的生活指南。

第二重，克制主义

当同面积竞品，阳台依然停留在≤8米；

基于30%阳台率，项目做了一个几乎很难在地产圈中实现的创新突破——

三开间阳台设计

长达11.5米的跑道式阳台，带来了三大优势，满足改善终极需求：

• 提升户内采光通风效果；

• 景观视野看面更大呈现；

• 阳台功能更丰富多样化；

这背后，项目并没有将景观阳台指标拉到极致，而是以克制主义，将部分阳台留给主卧空间。

这一点，做得相当绝妙。

毕竟，当下都市人，追求个性、极致悦已。

大多数人呆最久的地方，就是卧室，对于主卧的要求，也更偏向于融而有私，能装下不同的生活场景。

单主卧空间，就去到30.95㎡，相当于半套小户型！

你以为这就够了？

内部还配置270°环幕飘窗+独立衣帽间+8.5㎡超级卫浴，实现从生存需求到精神享受的质变升级。

连卫浴都豪横到装下浴缸+淋浴区+洗漱区！

参考豪宅市场标准，这都是200+㎡户型才有的待遇。

一本书、一壶茶、一个多功能区，再加上一个浴缸，就能让人在卧室幸福呆上一整天。

第三重，平权主义

当然，项目的户型亮点不止于此，所有居住场景的预演上，也充满着大量的创新思考。

比如，空间全部要大！

在广州，通过牺牲次卧、卫生间等，进一步放大客厅和主卧尺度感的极端化设计，早已司空见惯。

即便豪如180㎡户型，次卧依旧放不下1.8m大床+衣柜。

但黄埔未来城不同：

任一次卧面积，吊打市面同等面积、同等位置次卧，全面照顾老中青小不同年龄段的空间使用需求。

次卧尺度，有多奢侈呢？

其面积达14.89m²，还带全明卫生间，相当于小户型的主卧空间；

不仅保留飘窗结构，供业主自行规划使用，还能放下一张约1.8米双人床，外加2张床头柜与1个衣柜。

同时，还能联通阳台，延伸视觉空间。

卧室与阳台形成一体化空间，视觉面积扩大约30%，消除逼仄感的同时，还能做到一区多用，舒适度不可同日而语。

真正的舒适，不是房间数量的增加，而是每个空间尺度都舒适。

老人晨起想锻炼？

侧边加软垫，变身室内健身区，解决家庭代际冲突。

孩子放学写作业？

阳台侧边定制书桌+书架+落地灯，为爱好腾空间。

每一位家庭成员的精神生活都能得到尊重，实现居住的平权化和高舒适性，不压抑，才是真改善。

再如，场景功能要多！

约66㎡一体化社交场域，从容会客，家人亲密互动；

双主套空间足够大，二胎家庭or三代同堂，生活都能游刃有余；

U型厨房功能丰富，装下洗漱池、洗烘一体机、收纳橱柜外，洄游动线也恰到好处，升级居家生活场景。

细节之处，更见功夫。

略微对比同行的收纳体系，就能知道它的含金量。

从归家的玄关，约2.3m³体积足以容下生活琐碎和浪漫追求，装得下鞋柜，也摆得了各种艺术收藏。

还有集收纳、展示、整理于一体的800库。

不同空间中，根据收纳需求和收纳物件，让收纳装置与整体设计融为一体，做到极致人性化。

这套收纳体系，切中的是生活痛点，更是对生活的热爱。

它以真实生活场景驱动收纳设计，几乎是模拟了无数种生活中会发生的场景，更丰富了美好生活场景。

正如前文所言，这样的项目，终究只会是昙花一现的政策孤品，也是难逾越的全国户型巅峰。

对此，我强烈建议广州购房者，一定要去现场参观。

这个项目的段位，绝非日常所见，但这个项目的产品，一定能如你所愿