新规和四代宅浪潮下，得房率是如何被提升的？

这一篇算是四代宅的番外。

很多人关注四代宅，可能关注的是高得房率。

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人人都爱高得房率

疫情之后，各地都陆续颁布了旨在建造好房子的新规，包括降低土地容积率、提升标准层层高、对架空层不计容等。

这其中还有很重要的一条，就是对极为严苛的面积赠送放松了管控。

这也意味着得房率的提升。

巧合的是，新规颁布的时间点，正好和四代宅，也就是垂直绿化建筑的试行和推广时间相重合。

所以很多城市的新规中，也顺势对四代宅做了政策限制和引导，并规定了用来做垂直绿化的错层露台不计容。

这意味着得房率的再次提升。

这也导致很多人都产生了误解，认为四代宅指的就是新规下的高得房率住宅。

四代宅的热度能到今天这么高，也跟这种误解有很大关系。

毕竟，垂直绿化建筑不一定人人感兴趣，但是高得房率绝对能够直击购房者的痛点。

今天这篇文章，我们就来讲讲在地产新形势下，在新规和四代宅的浪潮下，行业人员都是如何使出浑身解数来提升得房率的。

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电梯厅秒变入户光厅

想要提升得房率的方法，无非就是两个，一是降低公摊，二是提升赠送面积。

这部分我们主要来讲讲如何降低公摊。

公摊面积的大小，首先是跟楼栋高低以及梯户比有关系。

多层公摊面积小，高层公摊面积大，两梯四户公摊大，一梯两户公摊小等等……这些都算是地产行业的老生常谈了。

但是，把本该属于公摊的电梯厅私有化，而且做成和阳台一样能采光的明厅，却是开发商在新时代的新做法。

成都开发商还给它起了个相当贴切的名字，叫入户光厅。

下面这个140㎡的四房户型，来自2024年在成都市亮相的曜玥台，就做了入户光厅的设计。

曜玥台140㎡四房户型图

这个北向采光的私家电梯厅，面积做到了10㎡左右，基本相当于一个房间的面积。

还有更夸张的，比如2025年在成都亮相的源启金沙，其128㎡的四房户型，入户光厅做到了近23㎡，还和厨房连在了一起。

源启金沙128㎡四房户型图

从上面两个户型图能看出来，想要实现私家入户光厅，需要做到以下两点：

第一，最好楼栋是一梯一户、一梯两户（电梯双开门）或两梯两户设计，这样每家能拥有一个单独的电梯厅；

第二是核心筒的布置要巧妙。

下图是比较常见的两梯两户单元核心筒的设计，两个电梯和楼梯是横向并列排布的，电梯厅在南边和室内空间相连，没有采光面。

而能做入户光厅的单元核心筒，是把两个电梯和楼梯竖向排列在中间，两个电梯厅分列在两边，从而拥有了北向的采光面。

以往的私家电梯厅多数都是暗厅，只能当做玄关使用，放放鞋柜什么的。

当私家电梯厅可以采光，实用性就陡然增高。如果再做成开放式的，面积再大点，这就相当于一座入户花园了。

不过这个入户光厅还是羊毛出在羊身上。毕竟，公摊面积也是业主出钱买的啊。

做得太大，其实室内面积也变相缩小了，所以没必要一味求大。

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飘窗+阳台实现零公摊

所谓提升赠送面积，指的是让更多的室内面积不计容，也就是俗称的偷面积。

赠送面积的大小，主要跟城市的政策规定有关系。

先说大家最熟悉的阳台。

各个城市比较统一的规定是，不封闭的阳台算一半面积。但是阳台能做多大，是有限制的。

上文中讲到，这一波新规中，很多城市都对赠送面积都放松了管控，很重要的一条就是提升了阳台面积占比。

比如武汉，从原来阳台面积占比不能超过套内建筑面积的12%，放宽到了20%。

也就是说，套内100㎡的户型，阳台从最大能做到12㎡提升到了20㎡，也就多出了4㎡的赠送面积。

再说飘窗。

有的城市是把飘窗单列出来的，比如郑州，进深在0.8米以内的飘窗，都不算面积，而且也没有规定飘窗面积占比。

有些城市则是把飘窗和阳台以及入户花园、设备平台等空间放到一起规定的，比如成都。

这些空间和户型建筑面积之间的比例，还有个专有名词叫板户比，俗称板率。

在2024年颁布的成都新规中，板率也从最高15%放松到了20%。

如果你以为只做阳台和飘窗的赠送，得房率就不会太高，那你就错了。

下面这个128㎡的四房户型，来自郑州今年新面市的一个楼盘，单元是两梯四户设计，公摊面积占比大约22%。

这个户型仅靠飘窗和阳台的面积赠送，就把得房率做到了100%。

郑州某楼盘128㎡四房户型图

上图中绿色的地方是以阳台的形式半赠送，褐色的地方是以飘窗的形式全赠送。

郑州阳台最高占比也是20%，按照规定，这个128㎡的户型，最多可以做出25.6㎡的阳台。

这个做在客厅位置的巨大阳台，基本就把比例做满了。

这样算下来，仅仅是一个阳台，赠送面积就有近13㎡。

不算面积、也没有规定占比的飘窗也挂满了全屋，加起来差不多超过15㎡。

而这个户型的公摊面积在28㎡左右，基本上就等于阳台和飘窗的赠送面积加起来。

于是，这个户型就实现了零公摊。

而下面这个143㎡的四房户型，来自成都天悦云萃二期的洋房楼栋，单元是一梯两户设计，本来公摊就比较小。

天悦云萃二期143㎡洋房四房户型图

再加上飘窗+阳台+设备平台+入户光厅的组合，最终实现了得房率110%。

顺便说一句，这个入户光厅还做成了270度转角，我是真服了成都人的研发劲头了。

该户型270°转角的入户光厅

客厅、主卧全采光的双全景舱户型算什么，三全景舱也不是梦。

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赠送惊人的四代宅

终于说到四代宅了。

相比飘窗、阳台等赠送方式，四代宅的面积赠送是更慷慨的。

因为用来做垂直绿化的错层露台，面积都不会太小，而各个城市的政策规定都是完全不计容。

还有同层住户共享的公共绿化平台，也是完全不计容的。

而且看看开发商在电梯厅设计上下的功夫，我们要相信，这个共享绿化平台，也是很容易被“私有化”的。

顺便说一下，错层露台这个词，其实不严谨，只是一种民间叫法。

很多城市的新规中都没有采用这个叫法，而是用的空中花园、立体生态阳台等各种称谓。

所以有些城市，是把错层露台和阳台的占比一起规定了。

比如武汉新规就要求，阳台+空中花园（错层露台）的面积之和，不能大于套内建筑面积的30%。

以100㎡的套内面积算，如果阳台顶格做到20%的话，那露台只能做成10㎡。

这个规定算是比较严格的。

郑州新规要求，每套住宅阳台非立体绿化部分、露台、设备平台等非户内空间占比，不得超过建筑面积的25%。

这个规定可能有点不太好理解。

这个25%的占比，包含了普通阳台、普通露台、设备平台以及错层露台的非绿化部分。

即如果错层露台有10㎡，而绿化比例是50%，那么没绿化的5㎡是要计入这个25%的占比的。

但是，如果错层露台的绿化做到100%，就不用计入这个25%的占比了。

理论上来讲，绿化达到100%的错层露台想做多大、想做几个都可以，只要房子能挂得下。

也就是说，郑州这个规定看起来也很严格，但实际上相当宽松。

这个也是有原因的，毕竟身处北方的郑州人对错层露台没有那么垂涎。有了也行，没有也无所谓。

成都天府新区新规中，则单独对错层露台做了规定。

要求错层露台不超过建面的25%，且不超过50㎡，每户只能设置一个，不计入板户比。

这个就很好理解，错层露台上限很明确，最大能做50㎡，也相当不小了。

虽然各个城市都陆续出台了四代宅新规，但是放眼全国，四代宅落地的还是比较少，主要还是集中在西安、福州等几个城市。

最以高得房率出圈的四代宅，还是位于广州南沙横沥岛的招商林屿境。

据称是为了鼓励四代宅，这块地的阳台占比上限被设置到了25%，错层露台则设置到了40%。

这两个比例都是要高于其它城市的，算是一种政策上的开小灶吧。

最终呈现出的结果确实很惊人。

下面这个110㎡的奇数层户型，所在单元是两梯五户，在公摊占比至少20%的前提下，室内居然还能做成4+1房。

上图中黄色部分是飘窗赠送，橙色部分是花池赠送，这两个都是全面积赠送，加起来总共有17㎡左右。

蓝绿色的是阳台赠送，大约是26㎡，赠送面积约13㎡，基本上也是把比例做满了。

绿色部分是错层露台，33㎡的空间依然是全面积赠送。这一项比前两项加起来还多。

全部室内赠送面积加起来总共63㎡，再减去公摊面积，最后得房率还是高达137%。

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负公摊不是梦

这一两年，很多楼盘都打出了零公摊甚至负公摊的名号。

在盘了一遍新规下的住宅得房率后，我真的觉得，零公摊算什么，负公摊都不稀奇了。

毕竟，就算不做四代宅，只靠阳台、飘窗赠送，得房率就能做到100%。

再加上入户光厅的设计，得房率又能再升10个百分点。

如果再加上四代宅的错层大露台，甚至再加上被私有化的共享绿化平台……

可以想象，未来得房率最高能被做到多少。

虽然高得房率是一种趋势，但是，大家还是得悠着点。

步子迈得过大，不是什么好事情，尤其是当过高的得房率被大量舆论聚焦的时候。

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本文作者：沐青

「地产观察」产品研究院负责人

985中文系毕业

传统媒体记者出身

浸淫地产行业十余年

用搞学术的精神搞地产